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白银时代,雅居乐的第二增长曲线

2020-04-10 14:49:18 来源: 我要评论(0)
  房企多元化有两种:成功的和失败的。

  前者是一生二,二生三,环环相扣,互联互通的业务生态打造。

  相反,后者是盲目烧钱,在这里造一个,那里造一个,最后只是割裂的、不相关的一个个孤岛。

  通向未来的履带

  2015年10月,马云在复旦管理学奖励基金会颁奖典礼上分享了一则经营心法。

  他说,没有一家互联网公司能依靠某个业务长期保持优势——

  所以要形成梯队发展、有机作战,每一家公司,一个业务上,然后退下来,再另一个上,形成一个循环。以阿里为例,先是B2B,再是淘宝,再是天猫,然后是支付宝,云计算,菜鸟……一轮一轮的上。

  阿里将这称为履带战略。目的是,让公司持续成长。

  就在马云讲话时,只要有房子可盖就能一直高增长的房地产业,但一些有前瞻眼光的老板,已经在居安思危,提前编织通往未来的业务履带了。

  享受着市场井喷式繁荣的他们心里都清楚,房地产的高增长时代就快过去了,如果不在地产之外找到新的空间,企业的增长也会停下来。

  于是,恒大从水到油一直干到汽车;碧桂园从田间地头干到机器人;还有的去养猪,养牛,也有人把业务版图铺得比投资机构还广阔。

  包括长期以专业和专注标榜,而且长期只做住宅地产,不做商业地产的万科,也都鸭子划水般地游向了多元化的世界。

  但实际上,不少房企的多元化发展,或者说所谓的去地产化,只是在名称上做文章,往往雷声大雨点小,或者换个马甲搞点噱头,甚至有借多元化之名进行圈地或融资。

  据克尔瑞统计,TOP100房企中97%布局了多元化业务。但尴尬的是,在多元化浪潮中,不少房企已陷入进退两难的困境,多数至今还是以地产开发为主,多元化收益甚微。不但没有培育出新的增长点,反倒还拖累主业,让公司前景更加充满不确定性。

  眼花缭乱的操作下,什么才是房企更好的多元化姿势?

  华商韬略纵观各大房企2019年财报,找到一个已成功让多元化成为公司新的增长极的好样本,它的经验或许值得参考。

  这个样本,就是早早探索并布局多元化产业的老牌房企雅居乐。

  与近年地产主业平稳增长相比,雅居乐的非房业务却以持续高增长而备受瞩目,甚至重新定义着雅居乐自身。

  2019财报显示,雅居乐当年多元化业务的整体占比已达10.1%,比2018年增加了3.6个百分点,比2017年则增加了5个百分点。10.1%依然只是个小数字,但它的背后是:

  多元化业务总营收超过60亿元人民币,同比增长66%;物业管理、环保两项多元化的核心业务,同比增长分别高达67.7%、146.1%。最重要的,其多元化业务在营收大幅增长的同时,也保持了利润高增长——

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  2019年,雅居乐多元化业务利润已达14亿,比A股不少500亿级市值上市公司还高,三年复合增长率为92%。在不少房企依然还靠主业输血多元化业务的背景下,这成果难能可贵。

  多元化背后的逻辑

  雅居乐主席兼总裁陈卓林在今年的业绩发布会上表示,多元化业务在集团的利润占比有望在2020年提升至20%左右。“一步步的上去,对利润有增长。”

  按此速度,雅居乐将有望通过多元化业务再造一个雅居乐,一个更具可持续发展潜力,也更能抵御经济风险的雅居乐。

  雅居乐目前的多元业务包括物业管理、教育、环保、雅城科创、房管、商管等七大板块,梳理其多元化的业务,基本都具备以下四个特点,这也是其多元化背后的关键逻辑。

  一是具有广阔市场前景,且行业处于高速成长或市场格局重塑阶段;二是能较快形成可持续业务收入和利润,实现自力更生的良性发展;三是有很好的现金流以及很强的抗周期风险特性,如环保、物业,在这次疫情期间表现更为突出。

  还有一个很关键的原则,就是不熟不做。

  其多元化业务都与地产主业具有很强的相关与协同性,是在地产主业已经形成的核心能力与资源上做加法甚至乘法,这既增加了新业务的成功把握,也让既有资源和能力得到更大的协同效应和价值释放,进而获得更高效益。

  比如,物业、雅城科创、房管、商管本身就是伴随雅居乐地产主业发展起来的;环保虽似与地产主业无关,其实同样密不可分。当前在雅居乐拥有的楼盘中,都规划并配有技术先进的污水处理站。而且环保业务可以改善城市或者某一区块的环境,只有环境变得更好,才能吸引更多的人来居住、工作、生活,地产随之发展,项目也获得增值。

  此外,在项目拓展过程中,无论地产还是环保等其它产业,都需要和相关政府部门进行良好的沟通,雅居乐多元产业的发展往往会令当地政府能够加深对雅居乐的信任,获得更多的机会。

  另外,雅居乐强调以专业化推动多元化发展,而且舍得投入真金白银。截至2019年,雅居乐累计在非房板块领域投资已超过350亿,其中仅2019年的投资就达到100亿。

  从这些特点不难看出,雅居乐的多元化与其他企业的多元化完全不同。在多元化的道路上,一些房企盲目大手笔投入,这常常给人一种错觉,房企的多元化是容易的。

  但事实并非如此,一个业务的成功显然并不是有钱就可以,即便你有足够的钱,并且已经在一个领域非常成功,贸然进入全新的领域,失败的概率依然很大。

  导致如此尴尬的一个关键原因,就是有钱太任性,太激进,并且脱离主业太远。

  其实不只是房企,各行各业其实也都一样。

  强大如阿里,也至今遵循着这一基本原则铺设它的新履带:新的业务不但要有广阔前景,还必须与现有资源和能力强相关,并能形成协同甚至乘法效应。

  透过现象看本质,好的多元化,其实说到底还是持续的专注和专业:专注于自己的核心能力和资源,以专业精神做多元化。

  寻找第二增长曲线

  欧洲管理大师查尔斯·汉迪曾在他的名著《第二曲线》中警告那些期望基业长青的企业家时说:“当你知道你该走向何处时,你往往已经没有机会走了。”

  除了紧扣核心资源与能力这个强相关逻辑之外,雅居乐在布局多元化业务的时点选择,以及节奏把握上,也体现出了不同的特点。

  查尔斯·汉迪认为,企业业务的发展都会经历一个从“起始期”、“成长期”到“成熟期”、“衰败期”的生命周期。如果将这个周期称为“第一曲线”,曲线中会有两个关键点:破局点和极限点(失速点)。

  破局点是指企业从0到1的关键突破节点,一旦突破这个点,企业就会沿着增长曲线高速成长直到极限点,而企业一旦到达曲极限点,就会失去增长,甚至加速下落,因此,企业的极限点也往往就是失速点。

  查尔斯·汉迪说,企业若要持续发展,就必须在“第一曲线”的高峰,也就是极限点和失速点到来之前,开辟一条新的业务道路,打造自己的“第二曲线”。

  雅居乐的多元化探索,实际上也暗合了这一曲线原则:当其地产主业还在高速成长时,就已前瞻布局,着手推动了多元化新业务的发展。

  早在2015年,雅居乐将多元化作为集团的核心战略之一,开始进入物业管理、环保、教育等非房领域,经过近5年的快速发展,开始对集团整体形成接力履带之势。

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  其中,2015年成立的环保集团已经全面进入危废处置、生活垃圾焚烧发电、生态修复等领域。目前,公司已在全国布局45个项目。其中,拥有危险废物处理规模近350万吨/年,安全填埋库容逾1,800万立方米。

  如果不是这份年报,外界还真难以想象雅居乐已在环保领域取得这么多成绩。据雅居乐环保相关人士介绍,其在危废处理领域其已位居行业领先地位。但华商韬略查询行业数据后发现,领先地位的说法显得有些保守,实际上已经占据了行业第一的位置。

  到2019 年,雅居乐环保业务的营收及经营利润已分别达到人民币15.10亿元及3.35亿元,同比增长高达146.1%及69.6%,其营收规模、盈利水平以及发展前景,都已超越不少百亿级市值的环保上市公司,

  更重要的是,无论物业,还是环保,都可谓是当前的朝阳产业。

  物业方面,长期散而小的格局正在巨变,市场正加速头部集中,已经领先的头部企业将因此受益。实际上,在去年大手笔收购中民物业及新中民物业后,雅生活在管面积将超过5亿平方米,在管项目将突破3500个,成为一家全业态、全产业链布局的物业行业龙头企业。

  良好的发展前景,敏锐的资本市场早有预期。上市以来,雅生活持续表现良好,2019股价上涨近4倍,不但被纳入恒生综合指数、恒生沪深港通大湾区综合指数成份股,还被花旗、摩根、申万等数十家券商持续以“买入”、“跑赢大市”评级推荐。

  环保方面,我国已将污染防治、精准脱贫、防范化解重大风险列为三大攻坚战,相关企业也因此迎来巨大机遇。以雅居乐环保着力布局的危废行业为例,目前行业仍是供需不平衡,未来几年内增长空间显著,随着行业由成长期逐步迈向成熟期,优质项目的稀缺性将逐步显现,而手握优质项目则意味着企业稳健和持续发展的可能。

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  除此之外,包括雅城科创、房管、商业等其他多元化业务也都发展良好。如在去年底更名后的雅城科创集团,未来业务聚焦将不再是传统的EPC/总承包领域,取而代之的人居科技板块将成为发展重点。据悉,人居科技板块涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务,未来发展空间巨大。

  而专注轻资产开发的房管集团,背靠千亿雅居乐的28年积淀,2018年当年成立当年盈利,目前已在粤港澳大湾区、长三角、成渝等重点城市群打造了一批代表作,储备货值超过600亿元。虽成立仅2年时间,但其综合实力已跃升行业前列,今年3月一举摘得中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院颁发的2020中国房地产代建运营引领企业(TOP2)荣誉。

  著名商业报告《失速点》曾有结论:企业一旦到达失速点,业务出现停止增长,往往只有4%能够恢复业务增长。

  原因是,企业一旦到达失速点,即便找到了新的道路,也会是查尔斯·汉迪所讲的那样——“当你知道你该走向何处时,你往往已经没有机会走了。”

  经过多年探索,雅居乐找到的“第二曲线”,如今已在某种程度上为其“第一曲线”提供着支撑,也为雅居乐整体的持续成长,提供新的发展动能。

  未雨绸缪。若能做到这一点,即便是个人,也总是更从容,更从容地应对挑战,也更从容地获得地成功。

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